中共中央政治局4月25日召开会议，分析研究当前经济形势和下半年经济工作。会议明确提出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”，这一表述被业界视为继“三大工程”（保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施）后，新一轮城市发展动能的政策加码。在当前经济复苏承压、房地产行业深度调整的背景下，城市更新被赋予稳投资、扩内需、促转型的多重使命。
  从“大干快上”到“绣花功夫”，中国城市发展正步入存量时代。此次政治局会议将城市更新提升至国家战略高度，既是对房地产行业深度调整的应对之策，更是推动高质量发展的重要抓手。正如住建部部长倪虹所言：“城市更新不是造新城，而是让老城焕发新活力。”如何在效率与公平、开发与保护之间找到平衡点，将成为检验政策成色的关键。

  数据支撑政策力度：据国家统计局数据，2023年全国城市更新项目开工面积达11.3亿平方米，同比增长18.5%，但投资增速较2022年下降3.2个百分点。此次会议释放的政策信号，或将推动地方政府加快项目落地。例如，深圳市已明确2024年将推进10个城中村改造“试点项目”，总投资额超800亿元；上海市黄浦区豫园街道福佑地块城市更新项目启动，总投资达475亿元，创上海旧改单体投资纪录。

  政策逻辑解析：中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎指出，当前经济环境下，城市更新兼具多重目标——短期可通过基建投资对冲房地产下行压力，中期能优化城市空间结构提升效率，长期则有助于推动新型城镇化高质量发展。“与棚改不同，城市更新更强调‘留改拆’并举，注重产业导入与社区治理，这需要更复杂的利益协调机制。”

  作为城市更新的核心议题，城中村改造正经历从“大拆大建”向“有机更新”的模式转变。此次会议强调“有力有序推进”，或指向政策执行中的风险防控。住建部数据显示，2023年全国城中村改造完成投资6743亿元，但部分城市因资金压力放缓进度，如广州市原计划2023年推进的127个城中村改造项目中，23个延期开工。

  案例透视：深圳“微改造”试验。在深圳南山区大冲村改造中，政府引入华润置地采取“综合整治+局部拆除”模式，保留宗祠、古树等历史元素，同时新建超甲级写字楼与商业综合体。该项目总投资250亿元，改造后片区租金收入较改造前增长3倍，税收贡献提升5倍。此类“空间价值重构”模式正在长三角、珠三角复制。据戴德梁行统计，2023年重点城市城中村改造项目中，约35%采用“微改造”方式，较2020年提高17个百分点。

  难点与破局：土地权属复杂、资金平衡困难仍是最大障碍。以北京为例，朝阳区十八里店乡周庄二期改造项目涉及集体土地和国有土地交叉，需协调村民、开发商、地方政府等多方利益。为此，北京市创新“房票安置”政策，允许房企凭房票兑换未来土地竞拍加分权益，目前已在16个区试点。

  会议特别提及“危旧房改造”，与此前“保交楼”政策形成衔接。住建部数据显示，截至2024年3月底，全国待改造城镇危旧房约210万套，其中2000年前建成的占比达67%。这些房屋多位于老城区，改造需求迫切但居民支付能力有限。

  金融工具创新：4月18日，央行宣布设立2000亿元保障性住房再贷款，重点支持危旧房改造。浙江湖州试点“房票+公积金”模式，允许居民提取公积金用于危房加固，同时政府提供50%贴息贷款。此类政策使危旧房改造参与率从2023年的42%提升至2024年一季度的61%。

  产业链拉动效应：危旧房改造周期通常为6-18个月，较商品房开发周期更短，建材、装修等上下游产业受益明显。中国建筑材料联合会测算，每改造1万平方米危旧房，可带动相关产业产值约300万元。江苏省徐州市通过危旧房改造带动本地建筑企业订单增长28%，新增就业岗位超5000个。

  尽管政策方向明确，但城市更新的实际推进仍面临多重挑战：

  资金缺口：据国务院发展研究中心测算，完成全国城中村改造需约4万亿元资金，目前地方政府专项债占比不足30%，社会资本参与意愿受限于回报周期长（平均12-15年）。

  利益博弈：广州海珠区沥滘村改造中，村民对补偿标准的分歧导致项目停滞两年，最终通过“分期签约、阶梯奖励”机制破解僵局。

  产能过剩隐忧：部分城市出现“为改而改”现象，如西南某三线城市将低密度住宅区纳入改造范围，引发市场质疑。

  专家建议：清华大学房地产研究所所长刘洪玉强调，应建立“成本共担、利益共享”机制，例如允许房企将15%的改造面积用于经营性配套（如养老中心、社区商业），通过长期运营收益弥补开发成本。此外，需警惕“过度商业化”倾向，北京城市规划设计研究院提出“30%公共空间保留”红线制度。

  城市更新正催生新的产业生态。据克而瑞统计，2023年TOP50房企中已有42家布局城市更新，万科、保利等头部企业成立专门事业部。与此同时，外资机构加速入场：黑石集团与上海陆家嘴集团合作开发北外滩旧改项目，贝莱德联合平安不动产投资北京朝阳区旧厂改造。在此背景下，新业态正在不断涌现：

  城市更新基金：广州设立2000亿元城市更新母基金，采用“政府劣后+社会资本优先”结构，撬动杠杆比例达1:9。

  科技赋能：上海推广“BIM+城市更新”平台，通过三维建模将改造方案审批时间缩短40%。

  社区运营：万物云在深圳打造“蝶城”模式，将3公里半径内的老旧社区改造与智慧物业服务结合，试点项目物业费收缴率提升至92%。

  尽管此次会议释放强烈信号，但市场更关注后续配套政策。可能的突破方向包括：

  专项立法：推进《城市更新条例》出台，明确“规划先行、公益优先”原则。

  土地制度创新：探索集体经营性建设用地入市流转，扩大使用权抵押融资范围。

  政企合作模式：推广REITs试点，将存量房资产纳入基础设施公募REITs底层资产。

  国际经验镜鉴：新加坡“组屋更新计划”提供参考——政府以土地作价入股，开发商负责建设运营，居民按成本价回购新房，剩余收益用于社区配套。该模式使旧改项目资金回收周期缩短至8年。